Beim Verkauf einer privaten Immobilie fallen oftmals keine Steuern an. Denn ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegt nur vor, wenn zwischen dem Erwerb und der Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen. Wer seine Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich selbst bewohnt, kann den Veräußerungsgewinn steuerfrei vereinnahmen. Und ein Veräußerungsgewinn wird auch dann nicht besteuert, wenn die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Gesetzgeber und auch Finanzverwaltung sind dabei sehr kulant, denn es müssen keine drei vollen Jahre sein. Ausreichend ist die zusammenhängende Nutzung für eigene Wohnzwecke:
- im Jahr der Veräußerung zumindest am 1. Januar,
- im Vorjahr durchgehend sowie
- im zweiten Jahr vor der Veräußerung mindestens am 31. Dezember.
Vorsicht bei unentgeltlicher Überlassung an ein Kind
Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch dann vor, wenn Eltern ihrem Kind eine Wohnung unentgeltlich zur teilweisen oder alleinigen Nutzung überlassen. Die Sache hat allerdings einen Haken. Das Kind muss in diesem Zeitraum steuerlich noch als Kind gelten. Es darf also das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und muss noch studieren oder sich noch in einer Berufsausbildung befinden. Das Kind muss die Wohnung dabei allein nutzen. Wohngemeinschaften mit fremden Personen sind hingegen schädlich.
Hinweis: Ist das Kind älter oder berufstätig, ist die 10-Jahresfrist zu beachten.
Vorsicht bei tageweiser Vermietung
Mit Airbnb hat die kurzfristige Vermietung der eigenen Wohnung ganz andere Dimensionen angenommen. Die daraus resultierenden Einnahmen führen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wobei die damit zusammenhängenden Werbungskosten wie bei jeder anderen Vermietung abziehbar sind. Und auch Umsatzsteuer kann anfallen. Unternehmer, die vornehmlich umsatzsteuerfreie Leistungen erbringen oder nur nebenberuflich gewerblich oder selbständig tätig sind, sollten prüfen, ob sie die Grenzen der umsatzsteuerlichen Kleinunternehmerregelung noch einhalten.
Hinweis: Onlineplattformen wie Airbnb oder Immoscout sind ab dem Jahr 2023 verpflichtet, dem Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) alle Plattformnutzer zu melden, die entsprechende Vermietungsinserate schalten.
Auch wenn das selbstgenutzte Wohneigentum nur tageweise vermietet wird, muss bei der Veräußerung die 10-Jahresfrist eingehalten werden. So entschied kürzlich der Bundesfinanzhof. Wird innerhalb der Spekulationsfrist veräußert, muss ein privater Veräußerungsgewinn versteuert werden, soweit er auf die tageweise entgeltlich an Dritte vermieteten Räume entfällt. Aufteilungsmaßstab für die Ermittlung des steuerbaren Anteils am Veräußerungsgewinn ist das Verhältnis der Wohnflächen zueinander und nicht der Anteil der Vermietungstage innerhalb des 10-Jahreszeitraums.
Tipp: Wer ab und zu Räume vermietet hat, sollte vor der Veräußerung des Eigenheims prüfen, ob die tag genaue 10-Jahresfrist eingehalten wurde oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren eine entgeltliche Vermietung vermeiden.
