Es kann durchaus vorteilhaft sein, ein Unternehmen auf eigenem Grund und Boden zu betreiben und dafür große Investitionen zu tätigen. Doch damit sind in der Regel auch hohe Darlehen verbunden. Zwar können die Zinsen als Aufwand geltend gemacht werden, die Anschaffungskosten für das Grundstück hingegen nur im geringen Umfang.
Grund und Boden ist nicht abnutzbar
Der Grund und Boden wird als nicht abnutzbar angesehen und kann daher steuerlich nicht abgeschrieben werden. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden sind somit bis zum späteren Verkauf in der Immobilie gebunden. Sie werden erst bei der Veräußerung gegen den realisierten Veräußerungspreis gerechnet, sodass nur die zwischen Kauf und Verkauf entstandenen stillen Reserven besteuert werden. Etwas anders sieht es bei einem Gebäude aus: Hier wirkt sich der Aufwand über die Abschreibungen aus. Daher ist es wichtig, den Kaufpreis zwischen Grund- und Boden sowie Gebäude richtig aufzuteilen, um über ein möglichst realistisches Abschreibungsvolumen für das Gebäude verfügen zu können.
Gesetzgeber legt fiktive Abschreibungsdauern fest
Bei Betriebsgebäuden unterstellt der Gesetzgeber eine fiktive Nutzungsdauer von 25 bzw. 33 1/3 Jahren. Das entspricht einem jährlichen Abschreibungssatz von 4 bzw. 3 %. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Bürogebäude oder eine Werkhalle handelt. Bei neueren Gebäuden konnten in der Vergangenheit teilweise erhöhte Gebäudeabschreibungen angesetzt werden. Die Begünstigungszeiträume laufen hier allerdings bereits aus.
Kürzere Nutzungsdauer muss nachgewiesen werden
Doch nicht immer entspricht die typisierte Nutzungsdauer der tatsächlichen. Dann ist es zulässig, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen und damit den Abschreibungssatz zu erhöhen. Der Gesetzgeber wollte diese Regelung im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 abschaffen, hat sie aber wegen massiver Proteste beibehalten. Die Hürden sind jedoch hoch. Der Finanzverwaltung reicht es nicht aus, wenn die Restnutzungsdauer im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens oder nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt wird. Mit einem neuen Anwendungserlass fordert die Finanzver-waltung die Vorlage eines genau auf die Ermittlung der Restnutzungsdauer erstellten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Sachverständigen. Das Gutachten muss mindestens die Punkte technischer Verschleiß (Tragstruktur des Bauwerks, Dachkonstruktion, tragende Innen- und Außenwände, Geschossdecken, Fundament), wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten abdecken.
Bei der Anschaffung von Grundstücken mit älteren Gebäuden kann es sich durchaus lohnen, die verkürzte Nutzungsdauer mit einem entsprechenden Gutachten zu beantragen. Das geht grundsätzlich auch noch Jahre nach der Anschaffung. Eine kürzere Nutzungsdauer kann auch bei Hallen in Leichtbauweise, Ställen, Schuppen, Ladeneinbauten, Schaufensteranlagen, Gaststätteneinbauten und sonstigen Mietereinbauten begründbar sein.
Tipp: Im Rahmen von Kaufpreisverhandlungen werden häufig Gutachten in Auftrag gegeben. Diese sollten nicht nur Angaben zum Verhältnis von Grund und Boden und Gebäude enthalten, sondern insbesondere bei älteren Gebäuden auch den neuen Vorgaben zur kürzeren Nutzungsdauer entsprechen. So muss für die Beantragung einer verkürzten Nutzungsdauer kein zweites Gutachten erstellt werden.
