Viele Steuerpflichtige sehen in der Anschaffung einer Ferienwohnung auch eine attraktive Möglichkeit zur Vermögensbildung. Denn ein eigenes Ferienquartier kann nicht nur selbst genutzt, sondern auch an Feriengäste vermietet werden. So kann die Kostenbelastung mit entsprechenden Einnahmen gegenfinanziert werden.
Nicht alle Kosten sind abziehbar
Dass diese Einnahmen einkommensteuerpflichtig sind, ist klar. Doch inwieweit Aufwendungen für Strom, Heizung, Wasser und andere Betriebskosten sowie die Absetzung für Abnutzung auch als Werbungskosten abgezogen werden können, steht auf einem anderen Blatt. Wird das Feriendomizil ausschließlich selbst genutzt, ist der Aufwand aus der Anschaffung und dem Unterhalt nicht steuerlich abzugsfähig. Wird die Ferienwohnung aber auch an Feriengäste vermietet, kann der Aufwand grundsätzlich anteilig steuerlich geltend gemacht werden.
Verluste nur bei Einkünfteerzielungsabsicht verrechenbar
Gerade bei neu gebauten Ferienwohnungen entstehen in den ersten Jahren selbst bei ausschließlicher Fremdvermietung oft Verluste, die regelmäßig steuerlich anerkannt werden. Anders sieht es aus, wenn Verluste bei der Fremdvermietung mit längerem Leerstand und einer gewissen Selbstnutzung entstehen. Diese können steuerlich nur dann geltend gemacht werden, wenn überhaupt eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
Vermietungszeiten müssen ortsüblich sein
Die Einkünfteerzielungsabsicht muss nur dann geprüft werden, wenn die Vermietungszeiten der Ferienwohnung ortsunüblich sind. Die tatsächlichen Vermietungszeiten dürfen somit die ortsübliche Vermietungszeit nicht „erheblich“, d. h. nicht um 25 % oder mehr unterschreiten.
Ab 2023 separates Formular für Ferienwohnungen
Die Finanzverwaltung fragt daher seit dem Veranlagungszeitraum 2023 die Daten zur Auslastung (Selbstnutzungs-, Vermietungs- und Leerstandstage sowie ortsübliche Vermietungstage) bereits im Rahmen der Einkommensteuererklärung mit der Anlage „V-FeWo“ ab. In dem neuen Formular ist auch anzugeben, ob die Vermietung einem nicht nahestehenden Vermittler (z. B. überregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung) übertragen wurde und ob eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen wurde. Außerdem interessiert das Finanzamt, ob sich die Ferienwohnung in einem ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus bzw. in unmittelbarer Nähe zur selbst genutzten Wohnung befindet. Durch diese Angaben lassen sich Rückschlüsse für eine private Mitbenutzung durch den Steuerpflichtigen ziehen.
Tipp: Wer Nachfragen des Finanzamtes vermeiden will, sollte die Daten zu den ortsüblichen Vermietungstagen für die Anlage „V-FeWo“ rechtzeitig bei den zuständigen Behörden (in der Regel beim Statistischen Amt des jeweiligen Bundeslandes – ggf. auch auf der jeweiligen Webseite) abfragen.
Auch für andere Vermietungseinkünfte gibt es ein neues Formular
Auch für weitere Vermietungseinkünfte gibt es ab dem Jahr 2023 ein zusätzliches Formular. So sind Einkünfte aus Grundstücksgemeinschaften, Immobilienfonds, aus der Untervermietung von gemieteten Räumen sowie aus der Vermietung und Verpachtung unbebauter Grundstücke in einer separaten „Anlage V-Sonstige“ anzugeben.
