Gute Handwerker sind schwer zu bekommen, weshalb so mancher selbst zur Maurerkelle greift. Und bei alten Häusern können hinter jeder Ecke unliebsame Überraschungen lauern. Doch was, wenn die Bauarbeiten zur Sanierung und zum Umbau des Objektes sich länger hinziehen als geplant? Aus dem Investitionsobjekt kann dann schnell ein Verlustgeschäft werden. Denn nur, wenn die Absicht besteht, dauerhaft Einkünfte zu erzielen, werden die Überschüsse und Verluste aus der Vermietung und Verpachtung auch steuerlich berücksichtigt. Einen solchen Fall hatte das Finanzgericht Düsseldorf in seinem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 2. Dezember 2021 (15 K 1653/20 E) zu entscheiden.
Der Steuerpflichtige war selbst Bauingenieur, bevor er 2017 Rentner wurde. Er hatte im Jahr 1986 ein altes Jugendstilhaus aus dem Baujahr 1897 erworben. In den 90er Jahren wurden die neun Wohnungen nach und nach nicht mehr vermietet, wenn der Mieter verstarb oder auszog. Lediglich ein Dachgeschosszimmer von 16 qm war noch bis Oktober 2013 vermietet. Bereits in der Einkommensteuererklärung für 2003 gab der Kläger an, an dem Objekt Bauarbeiten durchzuführen, die mindestens weitere zwei Jahre andauern würden. Im endgültigen Zustand sollten fünf Wohnungen entstehen mit einer Größe zwischen 50 und 100 qm.
Der Steuerpflichtige machte seit Erwerb Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend, die das Finanzamt zunächst grundsätzlich – wenn auch teilweise vorläufig – berücksichtigte. Anfang 2019 teilte das Finanzamt dem Steuerpflichtigen mit, dass es beabsichtige, die Einkommensteuerfestsetzung für die Jahre ab 2005 bis 2016 rückwirkend zu ändern und die Verluste aus Vermietung und Verpachtung wegen fehlender Einkunftserzielungsabsicht nicht mehr zu anzuerkennen. Der Steuerpflichtige führte daraufhin aus, dass die Baumaßnahmen zwar schon sehr lange andauerten, die ausgeführten Arbeiten jedoch auf die Fertigstellung und Vermietung eines Mehrfamilienhauses ausgerichtet seien.
Eigenleistung kein Grund für verzögerten Baufortschritt
Im Rahmen der Einsprüche teilte der Steuerpflichtige mit, dass er sich zum Ziel gesetzt habe, die an dem Gebäude notwendigen Reparaturen in Eigenleistung durchzuführen, um Geld zu sparen und die Qualität zu sichern. Aufgrund seiner beruflichen Erfahrungen sei davon auszugehen, dass bei der Beauftragung von Handwerkern lediglich ungelernte Hilfskräfte eingesetzt würden. Er habe zu viele mangelhafte Bauleistungen erlebt. Mit solchen Arbeiten könne er sich nicht zufriedengeben. Die dadurch entstandene längere Reparaturzeit führe aber nicht dazu, dass die Reparaturmaßnahmen als Liebhaberei zu betrachten seien. Die Fertigstellung des Mehrfamilienhauses sei in ca. vier Jahren erreicht.
Das Finanzamt zeigte diesbezüglich jedoch wenig Verständnis. Der Steuerpflichtige habe nicht zielgerichtet darauf hingewirkt, dass durch die baulichen Veränderungen ein vermietbarer Zustand des Objektes erreicht werde. Es sei nicht absehbar, ob und wann das Objekt tatsächlich vermietet werde. Die Angabe des Steuerpflichtigen, die Fertigstellung erfolge in ca. vier Jahren, überzeuge nicht, da der Steuerpflichtige regelmäßig angegebene Nutzungszeitpunkte nicht eingehalten habe.
Vermieter muss Nutzbarkeit zügig wiederherstellen
Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Nach den Ausführungen des Finanzgerichts obliegt es dem zukünftigen Vermieter bei vorübergehender Unvermietbarkeit des Mietobjekts im eigenen wirtschaftlichen Interesse, aber auch zum Beleg seiner Vermietungsabsicht, das Vermietungsobjekt zügig und innerhalb eines überschaubaren Zeitraums so herzurichten, dass eine Vermietung wieder möglich erscheint.
Erfolgt die Herrichtung der Immobilie nur zögerlich, ohne dass hierfür steuerlich anzuerkennende Gründe vorliegen, kann es unter Berücksichtigung des Zeitablaufs gerechtfertigt sein, auf das Fehlen der Vermietungsabsicht zu schließen. Das ist laut Finanzgericht jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn die behauptete beabsichtigte Vermietung wie im Streitfall über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht realisiert wird. Ab dem ersten Jahr des Streitzeitraums bis zur mündlichen Verhandlung, also seit einem Zeitraum von 16 Jahren, lässt sich nicht absehen, ob und gegebenenfalls wann das Objekt im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden wird.
Zwar gestand das Finanzgericht dem Steuerpflichtigen zu, dass ein aus dem Jahr 1897 stammendes Gebäude einen umfassenden Renovierungsbedarf erfordere, der sich in dem gesamten Ausmaß möglicherweise auch erst nach Renovierungsbeginn herausstellt. Jedoch sah es die Gründe für die Verzögerungen im Baufortschritt nicht darin, sondern im Misstrauen des Steuerpflichtigen in die Arbeit jeglicher Handwerker. Angesichts dieses Verhaltens des Steuerpflichtigen erscheint nicht der umfassende Renovierungsbedarf des Objekts, sondern vielmehr die – überzogen wirkenden – Anforderungen des Steuerpflichtigen an die Qualität der durchgeführten Arbeiten als Miethindernis, wodurch die Herrichtung des alten Jugendstilhauses als Liebhaberei anzusehen ist.
Fazit: Die Feststellungslast für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen liegt bei langjährigem Leerstand beim Steuerpflichtigen. Er muss, will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen, zielgerichtet und effektiv darauf hinwirken, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Da der Steuerpflichtige den Leerstand dagegen hingenommen hat, spricht dieses Verhalten für die Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht.
